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該民意調查由香港亞太研究所副所長、社會工作系教授王卓祺教授，香港亞太研究所榮譽研究員、前衛生福利局副局長何永謙先生，香港亞太研究所經濟政策研究計劃主任羅祥國博士，社會工作系助理教授施維恩教授及香港亞太研究所社會與政治發展研究中心副研究員林杰博士負責。另外，研究團隊亦獲經濟學系副教授莊太量教授為顧問。本調查由中大香港亞太研究所社會與政治發展研究中心資助。調查於本年11月15日至11月24日進行，去年則是11月9至13日進行。 調查以電話隨機抽樣方式，成功訪問了1,364名18歲或以上的香港市民，回應率為44.8%。以總數1,364這個成功樣本數對母體進行推論，若將可信度（confidence level）設於95%，推論百分比變項時最大可能樣本誤差為 ± 2.63% 以內。為了讓調查資料真實地反映香港人口分布的情況，研究在分析資料時以加權（weighting）處理。加權因子主要按香港政府統計處公布的2010年年中18歲或以上性別及年齡分布（臨時數字）為基礎，將調查中所得的有關分布與人口統計的分佈作比例性調整，使調查的性別及年齡分佈接近2010年年中人口的分佈（附錄一）。 今年調查結果摘要如下： 1. 對現時樓市的看法（表一） 1.1 現時私人樓宇樓價已經超越一般人的負擔能力。今年有八成三（83.4%）受訪者同意/非常同意現時私人樓宇樓價已經超越一般人的負擔能力，去年為七成半（74.6%）。 換言之，今年更多人認為私人樓宇樓價超越一般人負擔能力。 1.2 造成本港現時樓價上升的最主要原因。今年有三成七（36.7%）受訪者認為造成本港現時樓價上升的最主要原因是部分地產商造市和炒作（去年為41.1%），而歸咎熱錢炒作有兩成四（23.5%，去年為24.5%），特區政府政策的有一成九（18.7%，去年為14.9%），長期低息環境的有7.3%（去年同為7.3%）。 總的來說，部分地產商造市和炒作仍是最多受訪者選為造成現時樓價上升的最主要原因。 1.3 現時最影響市民置業的條件。今年有五成三（53.3%）受訪者認為最影響市民置業的條件是市民的負擔能力，比例上較去年的五成七（57.4%）稍低。選擇地產市道週期有11.6%，去年為20.1，政府政策則佔24.4%，去年為15%。 從民意角度來看，即使今年樓價飈升，過半數受訪者認為現時最影響市民置業的條件仍然是市民的負擔能力，其次是政府政策，再其次為地產市道週期。今年比去年多了9.4%受訪者選擇政府政策，而少了8.5%受訪者選擇地產市道週期。反映在今年樓價飈升情況下，視政府政策為最影響市民置業條件的受訪者增多，而視地產市道為最影響市民置業條件的受訪者相對减少。 2. 對現時樓市的看法與政府公佈打擊短期炒樓新措施前後比較（表二） 在民意調查期間，政府於十一月十九日（星期五）公佈壓止炒樓的新措施，在十一月二十二至二十四日我們繼續進行調查。因此，我們有兩組數據，即新措施公佈前，十一月十四至十九日，及新措施公佈後，十一月二十二至二十四日；理論上兩段時段的兩組數據比較可以判斷壓止炒樓新措施對市民意向的影響。 2.1 現時私人樓宇樓價已經超越一般人的負擔能力：政府公佈打擊短期炒樓新措施前，八成三（83.3%）同意現時私人樓宇樓價已經超越一般人的負擔能力，公佈新措施後為八成四（83.7%）。 2.2 樓價上升的最主要原因：政府公佈打擊短期炒樓新措施前，最多受訪者（37.6%）認為部分地產商造市和炒作為樓價上升的最主要原因，其次為熱錢炒作（21.8%），再其次是特區政府政策（19.9%）。 公佈打擊短期炒樓新措施後，最多（34.8%）受訪者認為部分地產商造市和炒作為樓價上升最主要原因，其次為熱錢炒作（27.3%），再其次是特區政府政策（16.1%）。三者次序不變，但選擇部分地產商造市和炒作和特區政府政策受訪者的百分比稍降，而選擇熱錢炒作份受訪者的百分比則較明顯上升。 2.3 現時最影響市民置業的條件：政府公佈打擊短期炒樓新措施前，受訪者認為現時最影響市民置業的條件依次為：市民的負擔能力（52.8%）、政府政策（23.5%）及地產市道週期（12.9%）。公佈打擊短期炒樓新措施後，受訪者認為現時最影響市民置業的條件依次為：市民的負擔能力（54.5%）、政府政策（26.3%）及地產市道週期（8.6%）。 總的來說，政府壓止炒樓新措施對市民對現時樓市看法影響，若計入統計樣本誤差（± 2.63%），是不太顯著，除了較少被訪者認為現時最影響市民置業條件的「地產市道周期」由12.9%降至8.6%，減少4.3百分點。 3. 未來兩年計劃置業或買樓（表三） 3.1 調查結果顯示整體有一成六（15.7%）受訪者有計劃置業。政府公佈打擊短期炒樓新措施前有15.6%，公佈打擊短期炒樓新措施後有15.8%受訪者有計劃置業，未見明顯差異。 4. 不同社會經濟背景市民對未來兩年計劃置業的態度（表四） 4.1 整體而言，業主（17.6%）在未來兩年計劃置業的意欲較租客（13.1%）為高。 以年齡劃分，30-49歲組別在未來兩年計劃置業的意欲最高（21.5%），18-29歲組別次之 （14.8%），50歲或以上最低（10.5%）。 以個人收入劃分，個人月入四萬或以上（28.9%）及個人月入二萬四千至四萬以下（28.2%）兩個組別在未來兩年計劃置業的意欲最高，個人月入一萬至二萬四千以下組別次之（20.2%），個人月入一萬以下組別計劃在未來兩年計劃置業的意欲最低（9.6%）。 即是說業主、中年、收入愈高的市民比其他人有較多置業計劃。從一般理解，這些社會經濟背景是社會的中產階級組成部份。 5. 對置業自住的風險評估 （表五） 5.1 五成八（57.7%）受訪者同意有自置物業是人生重要目標。 5.2 一半（50%）受訪者認為今時今日，在香港有自置物業是生活保障與成功的象徵，去年為四成七（47.1%）。 5.3 四成二（42.4%）受訪者認為時今日，在香港有自置物業是中產階級的象徵，去年為四成四（44.4%）。 5.4 七成一（71.7%）受訪者贊同長遠來說，買樓比交租好，去年為六成七（67.1%），增加了4.6百分點。 5.5 四成四（44.1%）受訪者同意買樓其實是很大風險的投資，例如成為負資產，去年為三成六（35.7%），增加了8.4百分點。 5.6 四成七（47.2%）受訪者認同擁有自置物業要花很多錢做維修與保養，去年為四成九（48.9%）。 總的來說，市民對置業自住是滿有希望的，就算他們知道置業存在的風險，例 如負資產，而且這些風險的認識比去年增加，但「長遠來說，買樓比交租好等 點仍佔主導。 6. 對政府滿足居住需要及承擔責任的理解 （表六） 6.1 六成六（65.5%）受訪者認為政府有責任為低下階層家庭解決居住問題，比去年的71.6%減少了6.1百分點。今年一半半的被訪者有26.3%，沒責任/完全沒責任的被訪者只有6%，去年分別是19.7%及8%。 6.3 三成四（34.1%）受訪者同意政府有責任協助一般市民置業，比去年的45.2%減少了11.1百分點。今年一半半的被訪者有38.8%，沒責任/完全沒責任的被訪者有21.1%，去年分別是34.7%及17.8%。 值得注意是，意見中立，即一半半的被訪者在上述三題達到二、三成之多，表現民意還有不少變動空間。總的來說，民意對低下階層居住需要是支持，對一般市民置業是減低，對新婚夫婦首置的概念是不支持多於支持。 7. 對政府土地和房屋政策的評估 （表七） 表七列出的問題是十月份施政報告提出的主要政策措施。 7.1 五成半（54.5%）受訪者不贊成在維港以外適度填海，以增加土地供應， 7.3 百分之九（8.8%）受訪者不贊成市區現有工業用地改變為住宅用途，六成八（67.8%）贊成，兩成一（20.5%）表示一半半。 7.4 三成（29.9%）受訪者不贊成置安心資助房屋計劃，三成三（33.4%）贊成，三成（29.6%）表示一半半。 7.5 七成二（71.5%）受訪者不贊成有了『置安心』計劃，政府就不需要復建居屋，一成（10.1%）贊成，一成二（11.5%）表示一半半。 7.6 三成（30.3%）受訪者不贊成『置安心』計劃可以幫助夾心階層置業，兩成七（27.3%）贊成，三成三（32.7%）一半半。 7.7 半成（4.5%）受訪者不贊成立法規管一手樓宇銷售，包括以實用面積作為公佈 呎價唯一標準，七成九（79.1%）贊成，一成（9.7%）一半半。 即是說，施政報告有民意明顯支持的政策或措施有市區重建政策、改變工業用地為住宅的措施及立法規管一手樓銷售手法；民意明顯不支持是維港以外適度填海增加土地供應的做法，以及政府以「置安心」計劃取代居屋的政策。 8. 對未來土地供應的兩個主要建議的看法 （表八） 8.1 七成（70.1%）受訪者贊成恢復定期公開賣地，一成三（12.6%）贊成以勾地表為主，輔以主動賣地，一成七（17.3%）表示不知道或很難說。 儘管今年政府調節賣地的做法，改為以勾地表為主，輔以主動賣地，仍然未能改變民意支持以往「定期公開賣地」的做法。 9. 對壓止炒賣本港房地產措施的其他建議 （表九） 表九的9.1至9.3問題是本調查原先設計的壓止炒樓措施。其中9.2及9.3題與政府打擊炒樓新措施有相似之處。我們還加入業主（包括私樓及居屋）與租客（包括私樓及居屋）的分類，以顯示這些打擊炒樓措施對理論上利益持份者的業主，是否有不同於租客的反應。 9.1 整體上，五成六（55.5%）受訪者贊成非香港永久居民只准許購買一仟二佰萬以上的私人物業，兩成二（22.3%）不贊成，一成半（15%）表示一半半。調查結果顯示業主和租客對此項措施意見相若。 9.2 政府公佈新措施之前，五成四（54.1%）受訪者贊成降低購買第二間或以上私人物業的按揭貸款成數（即少於七成），兩成一（20.6%）不贊成，一成九（18.5%）表示一半半。調查結果顯示相對於租客（15.5%），較多業主（23.7%）不贊成此項措施。 9.3 政府公佈新措施之前，七成（69.9%）受訪者贊成針對短期物業炒賣（例如在買入物業一年之內轉賣），徵收物業增值稅或者提高印花稅，一成半（15.1%）不贊成，一成（10.2%）表示一半半。調查結果顯示業主和租客對此項措施意見相若。 總的來說，多數至大多數市民支持打擊炒樓的各種措施，而且業主與租客並不存在差異。 10. 對政府壓止炒賣本港房地產新措施的意見 （表十） 調查期間，政府於11日19日下午公佈新的壓止短期炒賣樓宇措施，調查遂加入兩題新措施內容的問題以配合，於11月22日至11月24日再成功訪問了417名18歲或以上的香港市民。 10.1 六成六（65.6%）受訪者贊成「收緊銀行按揭貸款成數，八百萬至一仟二百萬以上的物業，分別降至六成與五成」，一成三（12.9%）不贊成，一成半（15.1%）認為一半半。調查結果顯示業主比租客稍多支持此項措施：67.4%比63.2%，多了4.2百分點，超過了2.6%樣本誤差。 10.2 七成二（71.5%）受訪者贊成「針對短期物業炒賣（例如在買入物業二年之內轉賣），依轉售時間徵收『額外印花稅』（由5%至最高15% ）」 ，一成一（10.7%）不贊成，一成二（11.9%）認為一半半。調查結果顯示業主和租客對此項措施意見相若。 即是說，大多數市民支持政府推出的打擊炒樓的兩類新措施，而且業主還比租客稍多支持「收緊按揭貸款成數」。 11. 總結 11.1 大多數受訪者，包括利益持份者的業主支持這次政府壓止短期炒賣樓市的新措施。這可能與現時樓價已超越一般人負擔能力觀感有關，而且這樓價與市民購買脫節的觀感比去年更加强烈。 11.2 大多數受訪者認同自置物業的看法，例如長遠來說，買樓比交租好，就算買樓存在風險，例如成為負資產。加上市民認為現時最影響受訪者置業的首要條件為市民的負擔能力，其次為政府政策，再其次為地產市道週期。受訪者有這種不太重視地產周期置業的觀察，反映「量力而為」置業有很大機會在樓市高峯入市，成為負資產。更重要的是，政府壓止炒樓新措施並未減退未來兩年有置業或買樓的人數。政府如何繼續推出穩定樓市及避免另一次大規模負資產的出現的措施，是有現實需要。 11.3 受訪者一般認同政府有責任為低下階層家庭解決居住問題，亦有相當比例市民認為政府有責任協助一般市民置業，只有小部份受訪者認同政府有責任協助新婚夫婦購買第一個物業自住。這些調查發現民意認為政府房屋政策是應該按市民需要程度而加以協助，對於有能力在市塲置業的人士，政府的責任並不大；就算是新婚夫婦首置，民意亦不大支持，可能反映市民對「自力更生」的價值。 11.4 民意對施政報告的房屋及土地政策或措施評估分別顯著，獲得民意明顯支持有市區重建政策、改變工業用途及立法規管一手樓銷售，不獲民意支持的有維港以外適度填海、以「勾地為主、輔以主動賣地」以及以「置安心」計劃取代「復建居屋」的協助夾心階層置業的措施。 12. 建議 12.1 政府繼續推出調控樓市及壓止炒賣房地產的措施，是符合市民期望及市民低估地產周期的置業風險。 12.2 政府應改變市區現有工業用地為住宅用途，以增加土地供應。至於在維港以外填海，涉及環境保育，相當多市民並不贊成，政府應審慎從事，例如填海增加土地供應的整體社會效益與具體填海地點的環保因素的詳盡考慮。 12.3 儘管政府以「勾地表主、輔以主動賣地」，但民意並不認同。政府應積極考慮恢復深入民心的定期公開賣地的做法。 12.4 儘管政府推出「置安心」計劃，民意的支持並不顯著；該計劃在市民的觀感中不可能取代已經深入民心的居屋計劃。政府應積極考慮恢復居屋計劃。
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